כיצד התחזית להורדת הריבית תשפיע על ההיצע והביקוש לבתים – סקירת השוק הישראלי והאמריקאי

לריביות תפקיד מכריע בשוק הנדל"ן, המשפיע באופן משמעותי הן על ההיצע והן על הביקוש לבתים. מעבר לים הורדת הריבית בארה"ב תורמת לעלייה בביקושים לנדל"ן שם, כולל של ישראלים. במקביל, כאשר בנק ישראל או מומחים בתחום הבנקאות והנדל"ן צופים ירידה בריבית, הדבר יוצר אפקט גלים בכל המשק, במיוחד במגזר הדיור. הורדת ריבית עשויה ליצור אחרי המלחמה עלייה גדולה עוד יותר בביקוש לדירות, בעיקר באזורי העימות שנחשבים ל"מציאות". ניסינו לסקור את שני השווקים, על רקע המצב הבטחוני. 

השוק האמריקאי: השפעת הורדת הריבית על שוק הדיור

אחרי תקופה ארוכה שבה הריבית בארה"ב הייתה ברמה גבוהה של 5.25%-5.5%, הודיע הבנק המרכזי על הורדת ריבית חדה של 0.5% בעקבות הירידה הנמשכת באינפלציה מאז תקופת הקורונה. הורדה נוספת בריבית באותו סדר גודל צפויה שם עד סוף השנה, וירידה של עוד 1% לפחות ב-2025. להורדת ריבית זו יש השלכות ברורות על שוק הדיור, המשליך גם על משקיעים ישראלים שרוצים להבטיח תשואה גבוהה יותר על חסכונותיהם והשקעותיהם:

ביקוש מוגבר לדיור

שיעורי משכנתא נמוכים יותר: הורדת ריבית צפויה כאמור להוריד את שיעורי המשכנתא, מה שהופך את הלוואות הדירות לזולות יותר. הדבר מעודד יותר רוכשי דירות פוטנציאליים להיכנס לשוק מכיוון שההלוואה הופכת למשתלמת יותר.

יכולת רכישה גדולה יותר: עם תשלומי משכנתא חודשיים נמוכים יותר, אנשים יכולים להרשות לעצמם בתים גדולים יותר או יקרים יותר. הדבר מגביר את הביקוש, במיוחד בקרב רוכשים ראשונים או אלה המשדרגים לבתים גדולים יותר.

פעילות משקיעים: שיעורי ריבית נמוכים הופכים את השקעות הנדל"ן לאטרקטיביות יותר. משקיעים עשויים להשקיע הון ברכישת נכסים בשל צפי לרווחי הון או להכנסות משכירות, ואגב כך להגביר עוד יותר את הביקושים.

עליות מחירים

כאמור, כשהביקוש עולה מהר יותר מכפי שהיצע הדירות/בתים יכול להגיב, מחירי הדיור צפויים לעלות. בשווקים תחרותיים, מלחמות של הצעות מחיר עשויות לדחוף לעליית מחירים, במיוחד באזורים נחשקים. עם זאת, ככל שמחירי הבתים עולים, עליית ערך הנכסים של בעלי בתים עשויה לתדלק הוצאות והשקעות נוספות בנדל"ן.

מיחזור משכנתאות

בעלי בתים רבים עשויים לנצל את הורדת הריבית כדי למחזר את המשכנתאות שלהם. הדבר לא ישפיע אמנם ישירות על ההיצע והביקוש, אבל יכול לשפר את המצב הפיננסי של בעלי בתים, ולאפשר להם להשקיע בשיפוץ הבתים או בקניית נכסים חדשים.

השוק הישראלי

להורדת ריבית יש השלכות הן על צד הביקוש לדירות והן על צד ההיצע, אולם בישראל התזזיתית ולמודת המלחמות והביקוש לדיור מתברר כי משתנים רבים נוספים נכנסים לתמונה ומעוותים את "כללי הבוחן" להשפעות העלאה או הורדה בריבית. 

צד הביקוש: עלייה בעניין הקונים

שיעורי ריבית נמוכים יותר מפחיתים בדרך כלל את עלות ההלוואה, מה שהופך את המשכנתאות לזמינות יותר עבור רוכשי דירות פוטנציאליים. ככל שהריבית יורדת, תשלומי המשכנתא החודשיים הנדרשים עבור אותו סכום הלוואה יורדים, מה שמאפשר ליותר אנשים לזכות בהלוואות או להרשות לעצמם הלוואות גדולות יותר. סבירות מוגברת זו מובילה לעתים קרובות לעלייה בביקוש לבתים, מכיוון שיותר אנשים להוטים לנצל את תנאי ההלוואה הנוחים.

יתרה מכך, עבור בעלי בתים קיימים עם משכנתא בריבית משתנה – ירידה בריבית יכולה להוריד את התשלומים החודשיים ולשחרר הכנסה פנויה. תזרים מזומנים נוסף זה עשוי לעודד בעלי בתים להשקיע בנכסים חדשים, בין אם כבתים שניים ובין אם כהשקעות בשכירות, ולהגביר עוד יותר את הביקוש.

גם ההשפעה הפסיכולוגית של ריבית נמוכה יותר משחקת תפקיד. קונים פוטנציאליים תופסים לעתים קרובות ירידה בריבית כהזדמנות מצוינת להיכנס לשוק, מחשש שהריבית תעלה שוב בעתיד. תחושת הדחיפות הזו עלולה להוביל לביקוש מוגבר לבתים, מכיוון שקונים ממהרים כמובן לרכוש נכסים כשהתעריפים נמוכים יותר.

צד ההיצע: תגובה מעורבת

בצד ההיצע, ההשפעה של הורדת הריבית היא שולית יותר. בעוד ביקוש מוגבר עשוי להניע יזמים לבנות יותר בתים, התגובה בפועל של ההיצע יכולה להיות מוגבלת בגלל כמה גורמים:

פיגור זמן בבנייה: גם אם הריבית הנמוכה מעודדת יזמים וקבלנים ליזום פרויקטים חדשים, הרי תהליך התכנון, ההיתרים והבנייה אורכים זמן. כתוצאה מכך עלול להיווצר עיכוב בין מועד העלייה בביקוש לבין זמינותן של יחידות דיור חדשות בשוק.

צפי הריבית בישראל

בשנת 2025 בנק ישראל צופה הפחתת ריבית אחת (בניגוד לתחזית הקודמת, אז צפה שלוש הפחתות ריבית בשנה הקרובה), כאשר בגלל המלחמה שעדיין מתנהלת – ואולי עוד תתפתח – הבנק צופה עוד כברת דרך עד לחזרה לשגרה. בתקופת אי-ודאות, בנק ישראל דואג ליציבות השווקים, ולפיכך תוואי הריבית ימשיך להיקבע בהתאם ליציבותם, להתמתנות האינפלציה – שנמצאת ברף העליון של היעד שקבע הבנק – ולמדיניות הפיסקלית. בין הגורמים לעלייה בסביבת האינפלציה מציין הבנק, לצד המשך המלחמה והשפעתה על הפעילות במשק, לרבות הפיחות בשקל, גם את הפעילות בשוק ההון והמגבלות שקיימות בו – עלייה ניכרת בחודשים האחרונים במחירי הדירות (לאחר ירידות שנרשמו ב-2023), ולמרבה ההפתעה גם עלייה בהיקף המשכנתאות בהשוואה לחודשים קודמים – דבר שמצביע על כך שהביקוש לדיור ממשיך להיות גבוה.

נגיד בנק ישראל מסר כי יש לנקוט בפעולות הדרושות כדי לשמור על היצע בנייה גבוה לאורך זמן כתנאי להתמתנות מחירי הדיור. יציאה ממשבר המלחמה והיכולת של רבים לשוב לבתיהם בצפון ובדרום, לצד הורדה של הריבית – ישפיעו על הורדה במחירי הדיור. הורדת הריבית מסייעת לא רק לרוכשי הדירות, אלא היא מסייעת גם למגזר העסקי בכלל ולענף הבנייה בפרט. העובדה שהביקוש למשכנתאות ממשיך להיות גבוה רק מצביע על כך שכל ירידה שתהיה בריבית – תסייע ליצירת אווירת ביטחון פיננסי בכלל המשק ותהווה זרז גדול עוד יותר לרכישת דירות.

אם השפעות המלחמה יחריפו ובנק ישראל לא יצליח לבלום באופן משמעותי את האינפלציה – הרי שהדבר עלול להוביל לירידה בכוח הקנייה של הצרכנים וגם לירידה בערך המטבע. מצד אחד בנק ישראל מקווה באמצעות העלאת הריבית להפחית את הלחצים האינפלציוניים, אולם כאמור לעלייה בריבית יכולה להיות השפעה שלילית על שוק הדיור. התייקרות ההלוואות גורמת לכך שהביקוש לדיור יירד, מה שיוביל לירידה במחירי הדיור, מה שיכול ליצור בסופו של התהליך הזדמנויות לרוכשי הדירות לרכוש נכס במחיר נמוך יותר ממה שהיה לפני העלאת הריבית. הורדת ריבית יכולה לדחוף עוד יותר את הביקוש למשכנתאות ולהגביר עוד יותר את הביקוש לדירות, בעיקר אם תחל בנייה מסיבית באזורים המפונים בדרום ובצפון.

השוק הישראלי המטורף מדבר בהתאוששות דרמטית בביקושים לדירות מתחילת 2024, כולל בדרום (באר שבע, אשקלון, שדרות, נתיבות, קריית מלאכי) ובצפון (הקריות, נהריה, ועוד) – דבר שמצביע על כך שמפונים רבים מחפשים אלטרנטיבה בטוחה יותר ובמחירים נוחים יחסית, כשהם נשארים פחות או יותר בסביבת מגוריהם עד למלחמה. מגמה זו מצביעה גם על הביקוש העצום לדירות מוזלות דווקא בגלל המלחמה, אם כי ההתאוששות גבוהה גם בערים במחוז המרכז בכל טווחי המחירים.

בשורה התחתונה

שלל ההשפעות הנ"ל מביאות בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים ישראלים לגלות עניין בהשקעות נדל"ן בארה"ב. כאלה שניתן לבצע עם הון עצמי נמוך בהרבה מכפי שתדרוש רכישת נדל"ן בישראל, ובעיקר – עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר. הדבר נכון במיוחד לאחר שהמשבר הכלכלי הגדול של 2008 יצר שם שוק של מציאות נדל"ן משמעותי, שחלק גדול ממנו נותר אטרקטיבי מאוד גם כיום, ודאי עם הורדת הריבית, בשוק המבטיח שקיפות מלאה בעסקאות.

בין אם מדובר בבתים פרטיים, בדירות בבנייני מגורים או בהשתתפות בקבוצת השקעה בקומפלקסי נדל"ן – השוק האמריקני של אחרי הורדת הריבית בהחלט קורץ למשקיעים הרבה יותר מאשר שוק הנדל"ן הישראלי.