בישראל החוק קובע שיש לשלם מס רכישה למשקיעים עבור רכישת זכויות במקרקעין, בין אם מדובר בדירות ובתים למגורים או לנכסים מסוג אחר, כולל מגרשים מסחריים וקרקעות חקלאיות. בשנת 2021 המס קפץ מ-5% ל-8% עבור אלו שרוכשים דירה שנייה והלאה למגורים, משמע לאלו שכבר יש דירה בבעלותם. מס הרכישה מעיק על העסקה ועל הרווח הכלכלי והופך את עסקאות הנדל"ן בישראל לפחות משתלמות, אך החדשות הטובות הן שיש הזדמנויות השקעה מעולות מעבר לים.
מהו מס רכישה למשקיעים?
מס רכישה הוא מס ישראלי שמשלמים עבור רכישת זכויות במקרקעין, כולל דירות, מגרשים ובתים פרטיים. "חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)" שנחקק במקור בשנת 1963 הוא המסדיר את מס הרכישה העדכני. להלן מספר עובדות חשובות בנוגע למס:
- מס הרכישה מתעדכן בתחילתה של כל שנה אזרחית בהתאם לעדכון במדד המחירים לצרכן
- תשלום המס מתבצע לרשות המיסים וזאת כמובן בנוסף לתשלום למוכר הנכס עבור רכישתו
- חבות המס חלה באופן בלעדי על הרוכש
- מס הרכישה מחושב כאחוז משווי הנכס
- המס מורכב משני פרמטרים: גובה העסקה וסוג הנכס
- מס הרכישה הישראלי הוא מס בשיעור קבוע, מלבד כאשר מדובר ברכישת דירה למגורים – במצב זה הוא מחושב באופן מדורג
- חלות הקלות בתשלום המס לנכים ולעולים חדשים
העלייה הדרמטית במס הרכישה לדירת מגורים שנייה והלאה
בסוף נובמבר שנת 2021 עלה מס רכישה למשקיעים כחלק מתיקון חוק מיסוי מקרקעין. העלייה תקפה לרוכשים שזוהי איננה דירת המגורים היחידה שבבעלותם, משמע עבור רכישת דירה שנייה והלאה. התיקון נקבע לשלוש שנים עם אפשרות הארכה לשנתיים נוספות. אמנם לא חל שינוי במס הרכישה כאשר מדובר ברכישת דירה ראשונה, אך המס עלה משמעותית עבור דירה שנייה והלאה – מ-5% ל-8%.
נתונים עדכניים ומדויקים עבור רוכשי דירה ראשונה
- אין צורך לשלם מס רכישה עד לסכום רכישה כולל של 1,805,545 ₪
- המס מדורג ומתחיל מדירה שעולה 1,805,546 ₪ ומעלה
- שיעורי המס הם 3.5%, 5%, 8% ו-10% משווי הנכס והם עולים בהדרגה בהתאם לשווי הנכס
נתונים עדכניים ומדויקים עבור רוכשי דירה שנייה והלאה
- יש לשלם 8% החל מהשקל הראשון כל עוד עלות הרכישה הכוללת לא עולה על 5,525,070 ₪
- יש לשלם 10% כאשר שווי הנכס עומד על 5,525,071 ₪ ומעלה
עד כמה באמת מייקר מס רכישה למשקיעים את העסקה?
מס רכישה למשקיעים מוסיף להם עלות משמעותית נוספת. שימו לב לנתונים הבאים:
- רכישת דירה ראשונה שעולה 2.141 מיליון ₪ מצריכה תשלום מס רכישה בגובה של 74,956 ₪
- רכישת דירה שנייה ומעלה שעולה 4 מיליון ₪ מצריכה תשלום מס רכישה בגובה של 320,000 ₪
בשורה התחתונה: כשמדובר ברכישת דירה למגורים, מס הרכישה גבוה, וכאשר מדובר בדירה שנייה והלאה – הוא אף גבוה מאוד וההשפעה שלו על כדאיות העסקה היא דרמטית.
איפה לא משלמים מס רכישה כאשר רוכשים דירה למגורים או להשקעה?
בארה"ב אין מס רכישה כלל – והדבר נכון לכל המדינות. זוהי אחת מהסיבות לכך שאנחנו בSafe Future מתמקדים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב. הלקוחות שלנו יכולים לרכוש נכסים במחירים נוחים יותר וכך הן למזער סיכונים והן להגדיל את פוטנציאל הרווחים.
בעבר העלאת המס גרמה לצמצום ניכר בכמות ההשקעות והרכישות בשוק הנדל"ן הישראלי ורבים מהמשקיעים בחרו להשקיע במקום זאת בנדל"ן בארה"ב. לפי מה שניתן לראות בפועל, זהו המצב גם לאחר העלייה האחרונה, והביקוש לנדל"ן בארה"ב נמצא בשיאו מאז תיקון החוק.
ביצוע השקעה חכמה ומשתלמת בנדל"ן בארה"ב עם Safe Future
אנו בSafe Future פועלים כבר 12 שנים בשוק הנדל"ן בחו"ל ובפרט בארה"ב. בנינו מעל ל-2,500 נכסים, מעל ל-80 שכונות ויצרנו הזדמנויות ללמעלה מ-2500 משקיעים. אנחנו לא מוצאים נכסים ומשפצים, אלא יוזמים ובונים את הנכסים מ-0 ועד 100. כל הפרויקטים שלנו הם פרויקטים של בניה חדשה ואנחנו מתמקדים בעיר אטלנטה שזוכה לצמיחה כלכלית, תעשייתית וחברתית אדירה. ערכם של בתים למכירה באטלנטה עולה באופן משמעותי בכל שנה – ויותר מאשר הממוצע בשאר ארה"ב. נשמח לשמוע מכם בשביל לעזור גם לכם לבצע השקעה חכמה בנדל"ן בארה"ב.
